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购房者谨防被“吃差”

[ 2009-04-03 来源: 赤峰房地产网 作者:胡斯楞 浏览 0 次 评论 0 http://www.h0476.com/ ]
在赤峰的二手房交易过程中,由于市场不规范,中介公司为追求利润,吃差价已经成为普遍现象
    年后赤峰的二手房市场回暖,遍布大街小巷的中介和二手房经纪公司也活跃起来。房地产中介公司吃房屋差价虽然国家是明令禁止的,且经纪公司也宣称绝对不会吃差价,但暗地里中介24小时都张着“血盆大口”,只要有机会,是一定会“吃”你不商量的。在北京,二手房市场火爆的07年,一套100万的房子,中介吃个20万到30万的差价是很稀松平常的事儿。所以你买二手房时,保持高度警惕性是非常有必要的。

 

中介公司吃差价主要有三种形式:一是阻止购房人与房东见面。房主把房子委托给中介公司销售后,双方会签订一份代理合同,约定在一定期限内将该套房屋以一定价格售出,中介公司拿到房源后,就会以高出合同约定价格寻求买家。从意向客户看房、签约和最终的过户过程中,中介会以各种理由阻止买卖双方见面。道理最简单不过,一旦见了面,中介公司吃差价就会穿帮。

 

第二种情况是卖家委托中介公司卖房时。双方在合同中约定好销售底价,同时规定如果中介公司超出底价将房子销售出去,双方对超出部分的房款按照约定比例进行分成。在这种情况下,即使买家见到了房主,房主为了利益,也会替中介公司保密。

 

第三种是中介公司一旦发现卖家的报价比市场价要低出很多时,就会第一时间以公司的名义把房子买下来,然后在加价销售出去赚取其中的差价。如果是这种情况,中介公司赚差价可以说是天经地义,因为房子的产权人是中介公司,房子的主人当然有资格决定卖多少钱。卖房的主体已经转换成中介公司。但是,在实际,城区几家大一点的公司还没有这样的实力,现金收购在转手卖。他们多数采取的手段是委托公证,当客户准备交定金的时候,要求见房主,中介公司会找一个假房主来代收,之后,他们在采取同样的手段去找房主,当房主收下定金,签下买卖协议的时候,中介公司会编造理由,要求房主去做公证,这样是为了节省过户税费,同样,原则上在房屋产权交易中,产权人必须到场,但是,前面已经做过公证,中介公司完全有理由代办。那么,在交易结束,客户与房主都没有真正的见面,中介公司做的可谓“滴水不漏”。

 

假如中介公司阻止客户与房主见面,如果他们有吃差价这种想法的话,我想中介公司采取了上面分析的第一种方法,就是在买卖双方都不知情的情况要赚取差价。那么有什么办法来杜绝中介的这种既不合情又不合法的行为呢?在与中介公司交易过程,我想下面这四个环节,作为买家一定要好好把关。

 

1.        在和中介公司签订三方服务协议时(买家、卖家和中介公司),买家切记要看清中介服务协议上的内容才签字,委托中介的协议主要内容包括介绍房屋自身的状况、收取的佣金标准、违约条款等。签字前一定要逐条看清并理解到位,千万不能草草看完就签字了事。

 

2.        在房屋交易之前,一定要了解清楚房主的身份,同时力争和房主面对面交流几次。同时要核实业主的房产证、身份证、户口簿,同时要各地房管局查询该房屋的法律状态(有无抵押、房主有无债券官司,房屋是否达到出售条件等)。要重点提醒的是,在签订正式合同时,双方应该面对面的沟通房屋的实际情况;

 

3.        看清合同条款。签署正式购房合同时,必须要求买房、卖房及中介公司三方同时到场签约,并且认真审查合同上所有条款,尤其是一些涉及费用分摊、房款支付方式和时间、房屋交付使用日期、违约责任等方面条款。同时要把所有的单据、合同原件保存好,这样一旦发生争议或纠纷,买家可在第一时间投诉或向法院起诉。

 

4.        当然最后一点最为重要,在几个重要的场合:与中介公司签订委托合同、三方签订买卖合同及现场验房时,买房最好长个心眼,准备一个录音时间较长、效果较好的录音设备,把各方的谈话,尤其是中介公司关于不吃差价的承诺录下来,这是后期买家一旦发现对方有诈时最有力的维权证据。

 

以上是我对如何防止中介公司吃差价的几点个人看法,不知道能不能对客户买房起到一定的作用,最后祝福大家在这美丽的春风里,买到属于自己的满意的房子。

 

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